Qual é o fundamento para que atas de assembleias de condomínios edilícios sejam levadas a registro perante o RTD?
Segundo o entendimento consolidado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ-SP), o rol dos documentos passíveis de registro para eficácia perante terceiros não é taxativo em razão da competência residual prevista no parágrafo único do art. 127 da Lei nº 6.015/1973:
"Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:I- dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valorII - do penhor comum sobre coisas móveis;III - da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou de Bolsa ao portador;IV - (Revogado);V - do contrato de parceria agrícola ou pecuária;VI - do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros;VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício".
Conforme Fernando Candido da Silva:
"O parágrafo único do art. 127 da Lei dos Registros Públicos traz a importante tarefa a ser desempenhada pelo Registro de Títulos e Documentos, de se constituir no órgão de registro destinado a todo e qualquer ato ou negócio jurídico que não encontre registro próprio demarcado em lei" (Registro de Títulos e Documentos e Registro Civil de Pessoa Jurídica, 2ª ed., Curitiba: Appris, 2019, p. 35).
Desse modo, ao rol dos títulos passíveis de registro para vigência perante terceiros, previsto no art. 129, devem ser acrescidos os documentos a que se refere o art. 127, ambos da Lei nº 6.015/1973, que, anoto, dispõe sobre contratos com registros destinados à vigência perante terceiros (incisos I a VII) e que, em seu parágrafo único, prevê a competência residual para os demais registros não atribuídos expressamente a outro ofício.
As disposições contidas em ata de assembleia de condomínio são aptas a produzir efeitos em relação aos condôminos e perante terceiros, como, v.g., para comprovar a autorização para que sejam celebrados negócios jurídicos que demandem poderes especiais, em que incluída a aquisição de unidade autônoma na hipótese do art. 63 da Lei nº 4.591/1964.
Por fim, deve-se lembrar que tal registro em RTD não se aplica, em regra, para a hipótese de loteamento de acesso controlado, sendo certo que nesta modalidade de empreendimento as atividades daquela comunidade de pessoas são organizadas por associação civil de moradores, cujo registro e demais atividades submetem-se à atribuição do Registro Civil de Pessoas Jurídicas (RCPJ). Nesse sentido, vale a pena recordar o art. 36-A da Lei 6.766/1979, introduzido pela Lei 13.465/2017:
Art. 36-A . As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
Em arremate, o STF pacificou o entendimento a respeito da obrigatoriedade de cobrança da taxa de manutenção em loteamento de acesso controlado no Tema 492 de Repercussão Geral:
Tema 492 - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
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Cf. CGJSP - Processo 0048688-81.2023.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Eduardo Loureiro, j.17/05/2024. Confira aqui o inteiro teor da decisão.