Tema fértil para debate está na qualificação registral de escritura pública de venda e compra na qual se narra a ocorrência de cessões intermediárias do compromisso de venda e compra.
O compromisso de venda e compra e suas cessões são objetos de registro na matrícula do imóvel (LRP, art. 167, I, nºs 9, 18 e 20). Apesar de o registro ser sempre recomendável, é certo que nessa modalidade de contratação poucos adquirentes são zelosos e promovem a inscrição predial.
Assim, é comum que a escritura pública definitiva seja outorgada pelo proprietário tabular ao último cessionário-adquirente.
Questões registrais relevantes descortinam-se na hipótese.
Vejam a seguir.
1)- É necessário que os cedentes intermediários compareçam anuindo na escritura definitiva?
Já decidiu o Conselho Superior da Magistratura do TJSP:
É forçoso concluir que os cedentes não precisam anuir na escritura de compra e venda lavrada entre a cessionária e os titulares de domínio. Ou seja, para a transferência da propriedade para o último cessionário, basta que os titulares de domínio figurem como vendedores na escritura de compra e venda, não havendo necessidade de que os cedentes anteriores constem no instrumento na condição de anuentes. E o raciocínio está respaldado pelo artigo 1.418 do Código Civil. Ao preceituar que o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, referido dispositivo legal deixa muito claro que o titular dominial, ainda que tenha celebrado compromisso de compra e venda anterior, pode dispor do imóvel.
Considerando que, pela lei, o proprietário pode transferir o imóvel a terceiro, com mais razão pode, sem a anuência dos cedentes anteriores, transferir a propriedade àquele que, na qualidade de cessionário de compromisso de compra e venda, provavelmente já desfruta de praticamente todos os poderes inerentes ao domínio (jus utendi e fruendi). Parece bastante razoável a facilitação da consolidação da propriedade, extrajudicialmente, nas mãos daquele que é cessionário de sucessivos compromissos de compra e venda registrados. Entender de outra forma, considerando a inviabilidade de se obter a anuência de todos os cedentes da cadeia, seria obrigar a cessionária a mover ação de adjudicação compulsória contra proprietários tabulares e todos os cedentes ou, pior, ajuizar ação de usucapião. (Cf. CSMSP - Apelação Cível 1035060-44.2015.8.26.0114, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 20/07/2017).
2)- Se houver indisponibilidade de bens em desfavor de um dos cedentes intermediários o registro da transmissão do proprietário tabular para o último cessionário ficará obstado?
O tema é de alta complexidade, mas há precedente do CSM-SP indicando que a indisponibilidade do cedente intermediário seria óbice ao registro, ainda que sua cessão se restrinja ao âmbito obrigacional.
Escritura de compra e venda. Outorga pela titular de domínio diretamente ao último cessionário. Menção aos cedentes intermediários. Indisponibilidade de bens decretada em relação a um dos cedentes. Óbice ao registro da escritura. (...) Declarou-se que os direitos sobre o imóvel em questão haviam sido transmitidos a Giuseppe, passando a integrar seu patrimônio atingido pela indisponibilidade, ainda que não tenha havido a transmissão do domínio do bem. Não apenas os direitos reais, mas também os direitos pessoais integram o conjunto de bens de Giuseppe atingidos pela indisponibilidade. Portanto, uma vez que se mencionou que a venda e compra se deu em cumprimento de negócio jurídico firmado com Giuseppe e deste com seus sucessores, instransponível o óbice ao registro do título enquanto não levantada a indisponibilidade. Não é possível dar ao caso vertente a mesma interpretação que vem sendo adotada pelo Conselho Superior da Magistratura, ao admitir o registro de escrituras públicas de venda e compra de imóveis celebradas entre o titular dominial e último cedente, sem necessidade de anuência dos cedentes anteriores (CSMSP – Apelação Cível 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j.10/12/2013; Apelação Cível 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j.08/04/2016). (Cf. CSMSP – Apelação Cível 1121211-55.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j.28/11/2017).
3)- Deve o Oficial fiscalizar o recolhimento do ITBI atinente às cessões?
Há um discrímen fundamental, qual a registrabilidade das cessões. Se o compromisso estiver registrado e for necessário o registro das cessões será de rigor a fiscalização do recolhimento do ITBI.
Havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser discutida, se o caso, no campo jurisdicional. (...) Não se desconhece a existência de julgados no sentido de que a análise do Oficial não pode transbordar os limites da qualificação registral do título apresentado, adentrando na verificação de possível incidência de imposto sobre compromisso de compra e venda não registrado. Contudo, na hipótese em tela, o compromisso de compra e venda ingressou no fólio real razão pela qual, a despeito do quanto alegado pelo apelante, o precedente administrativo por ele referido não se aplica ao caso concreto. (Cf. CSMSP - Apelação Cível 1007450-65.2023.8.26.0100, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia, j.29/09/2023).
Se, porém, as cessões intermediárias forem apenas historiadas na escritura pública definitiva, sem qualquer ingresso ou repercussão no fólio predial, não há falar na fiscalização do recolhimento do ITBI.
Registro de imóveis - escritura pública de venda e compra - exigência de apresentação de comprovante de pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis - ITBI referente à cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda não registrado - qualificação registral que deve estar limitada ao título apresentado - óbice afastado - apelação provida. A análise do Oficial transbordou os limites da qualificação registral do título apresentado, adentrando na verificação de possível incidência de imposto sobre compromisso de compra e venda não registrado. A qualificação registral, no entanto, deve ser limitada ao título objeto de ingresso no Registro de Imóveis, sendo descabido ao Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrentes de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para análise do título apresentado. (Cf. CSMSP - Apelação Cível 1003752-16.2020.8.26.0663, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia, j.16/06/2023).