A jurisprudência consolidada - do STJ e do STF - pacificou-se no sentido de que que a exigência do ITBI é por ocasião do registro do título no Ofício de Registro de Imóveis. Por todos:
O acórdão recorrido está alinhado com a orientação do Supremo Tribunal Federal no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) se verifica com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis. (STF -ARE 1.410.373 AgR, Rel. Min. Luís Roberto Barroso, j. 19/12/2022).
Em outras palavras, não é no momento da confecção ou instrumentalização do título causal que o imposto de transmissão deve ser exigido, afinal, no sistema jurídico brasileiro (de título e modo) a transmissão da propriedade imóvel somente ocorre com a inscrição predial no Ofício de Registro de Imóveis.
Delimitando o tema em concreto o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo sedimentou:
O protocolo do título designa a data de eficácia do registro (art. 1246 CC), de modo que um dos pressupostos do procedimento de qualificação do título é exatamente a exigência do pagamento do tributo relativo à transmissão. A "ocasião do registro" é exatamente o momento no qual o título é apresentado, prenotado e qualificado no Registro de Imóveis.
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Ref. CSMSP - Apelação Cível 1172624-29.2023.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Eduardo Loureiro, j. 03/05/2024.
Confira aqui o inteiro teor do acórdão.