O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que
i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.
A questão central gira em torno da aplicabilidade de normas preventivas contra a arrematação por preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente, um tema de grande relevância dada a potencial gravidade das consequências para o devedor fiduciante.
Vamos aprofundar essa análise.
Lei nº 9.514/1997: Antes da alteração pela Lei nº 14.711/2023, não estabelecia explicitamente um limite mínimo para a arrematação em segundo leilão, além do valor da dívida. Isso gerava um ambiente propenso a arrematações por valores significativamente inferiores ao valor de mercado do imóvel, potencialmente configurando venda a preço vil.
CPC/2015 (Art. 891): Estabelece que não será aceito lance que ofereça preço vil, sendo considerado vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação do bem. Essa disposição é geral e aplica-se à execução judicial.
Interpretação jurisprudencial
A interpretação tradicionalmente restritiva da Lei nº 9.514/1997 foi questionada à luz do princípio da função social da propriedade e da proteção ao devedor contra a perda desproporcional de seu patrimônio.
A jurisprudência do STJ, mesmo antes da reforma legislativa de 2023, começou a inclinar-se no sentido de que disposições gerais sobre execução e arrematação não poderiam ser completamente desconsideradas nas execuções extrajudiciais, em especial a proibição de venda a preço vil.
Argumentos doutrinários
Exercício Abusivo de Direitos (Art. 187, CC): Vender um bem significativamente abaixo do seu valor de mercado pode configurar abuso de direito por parte do credor.
Enriquecimento Sem Causa (Art. 884, CC): Se o credor obtém o bem por um valor muito inferior ao de mercado, pode-se configurar um enriquecimento sem justa causa, proibido pelo ordenamento jurídico.
Execução Menos Gravosa (Art. 805, CPC): Determina que a execução deve ser realizada pelo modo menos gravoso para o devedor, o que incluiria evitar arrematações por preço vil.
Impacto social e econômico
A permissão para arrematações por preço vil nas execuções extrajudiciais poderia ter um impacto negativo significativo sobre os devedores, muitas vezes levando à perda de um bem de valor muito superior ao da dívida, e a um enriquecimento desproporcional dos credores, o que contraria os fundamentos de equidade e justiça social.
A decisão do STJ
O STJ reconheceu a aplicabilidade das normas que protegem contra arrematações a preço vil, mesmo em contexto de execução extrajudicial sob a égide da Lei nº 9.514/1997. Isso representa uma evolução na interpretação, visando harmonizar a proteção ao credor com a proteção social e econômica do devedor.
O tribunal ressaltou que, mesmo antes da reforma de 2023, já era possível e necessário interpretar a legislação de forma a proteger o devedor de perdas desproporcionais e injustas.
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Ref. STJ - REsp 2.096.465/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j.14/5/2024.
Confira aqui a íntegra do acórdão.