No caso concreto de fundo discutiu-se se para fins de enquadramento do imóvel no prazo de carência do georreferenciamento: i) deve ser considerada a área de cada registro; ou ii) se deve ser aplicado o conceito de imóvel rural do direito agrário que permite abranger áreas, ainda que com matrículas diversas.
Conforme interpretação conjunta dos art. 4º do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e do art. 4º da Lei da Reforma Agrária (Lei 8.269/1993), o imóvel rural abrange a totalidade das glebas contíguas do mesmo proprietário, utilizadas para fins econômicos similares. Por sua vez, nos termos do art. 176, § 1°, da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/1973), cada matrícula representa uma unidade imobiliária, inclusive no que tange aos imóveis rurais.
A compreensão de imóvel rural adotada pela legislação agrária é importante para os fins de se identificar a titularidade do imóvel contíguo por um mesmo proprietário, bem como se foram adotados corretamente os instrumentos técnicos para medição e georreferenciamento, evitando superposição de áreas nos imóveis rurais.
Paralelamente, no direito registral prevalece o objetivo de correta identificação de cada imóvel e do respectivo proprietário, com observância do princípio da continuidade, conferindo segurança jurídica nas relações que envolvem os direitos reais e suas respectivas transferências, inclusive para fins de publicidade.
Nenhum dos referidos conceitos e compreensões se sobrepõe ao outro, convivendo em sistemática harmonia para os fins a que se destinam.
Em observância aos princípios da especialidade e da unitariedade, regentes do direito registral, o memorial descritivo a que se refere o art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos deve corresponder ao imóvel representado pela matrícula e, portanto, cada matrícula deve ser demarcada e georreferenciada individualmente, sem inviabilizar as unificações imobiliárias oportunamente cabíveis.
Em suma, para resolver o caso concreto, a partir da exegese acima, entendeu-se que não há nulidade em registros que dispensam o georreferenciamento se a área matriculada não atingir aquela abrangida pelo prazo carência.
Lembre-se, hoje:
Estão dispensados do georreferenciamento e certificação do INCRA, imóveis rurais com área inferior a 25 hectares (vencimento do prazo em 20/11/2025). Fundamento: Decreto 4.449/2002, artigo 10.
Imóveis rurais com área superior a 25 hectares, quando o ato registral implicar em desmembramento, parcelamento ou remembramento (= unificação) e transferência deve ser exigido, previamente, o georreferenciamento. Fundamento: Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º e 4º.
Duas observações finais, mas relevantes:
i) Certificação do INCRA (Sigef): não basta o georreferenciamento, é indispensável a certificação do INCRA para fins de registro imobiliário. Nesse sentido: CGJ - SP, Processo 24.066/2005, Des. José Antônio de Paula Santos Neto, j.19/08/2005.
ii) Ações judiciais: o prazo de carência não tem aplicação para imóveis rurais objeto de ações judiciais ajuizadas após 01/11/2005 (usucapião, retificação de área etc.). Nos termos do inciso I do artigo 2º do Decreto nº. 5.570 de 31/10/2005 (DOU 01/11/05), as ações judiciais ajuizadas posteriormente à publicação do referido decreto (01/11/05) deverão ostentar de imediato a descrição georreferenciada dos imóveis rurais, com certificação expedida pelo INCRA de que não há sobreposição com outro imóvel de seu cadastro.
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Cf. STJ - REsp n. 1.706.088/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j.14/5/2024.
Confira aqui o inteiro teor do acórdão.